“二轮调控加码 楼市面临新变局”

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■cubn记者严碧华北京报道

“北京市买不到。 本来计划在燕的郊外买套房，但是现在好像又是空了。 ’面对突然的新控制，在北京国贸周边工作的王先生最近明显准备不足。

对比过去国庆节前后，住宅市场的调控政策，可以说层出不穷。 涉及房产税改革试点、停止第三套住房贷款、部分城市住房限购数量、囤积住房的企业停止发行股票债券不予贷款等。

这些政策的出台，无疑给4月管制以来胶着的住房市场泼了冷水。 本来，全年黄金时代的楼市也没有达到预期的效果。

严格执行贷款

其实，今年的第一次房价调控已经出台了相关严格的信用政策，但在实施中还不够完善。 例如，9月的第二轮法规显然更加实用，令毫无准备的开发商和买家震惊。

国庆节前两天，国家采取措施巩固楼市调控成果，暂停发放第三套以上住房贷款套房首付比例在30%以上。在房价上涨过快的城市，家庭购房数量将受到限制。 在房价过快上涨的城市，必须限定居民购房数量，调整作为住房交易一环的契税和个人所得税优惠政策。

《中国联合商报》的调查采访显示，除了众多投资者的热情消失外，新政和经济实力稍有欠缺的上班族也被限制在门外。 这些人通常存款很少，好不容易挣了两成的首付，但在准备购买时却突然提高了门槛。 虽然只提高1成的首付，但对这些买家来说是难以逾越的门槛，最后肯定必须再次回到展望上来。

像前面提到的王先生这样的人是典型的。

事实上，今年4月，与房地产市场过热相比，曾出台一系列融资政策。

例如4月11日，银监会指出，银行领域的金融机构应增强风险意识，不投机投资购买住房贷款，无法评估时大幅提高贷款首付比例和利率水平，加大差别信贷政策的执行力度。

4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 购买第一套住房，覆盖型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例必须在30%以上。

4月17日，国务院要求在房价过高的地区暂停发放第三套房贷商品。 在房价过高、上涨过快、供给紧张的地区，将暂停购买第三套以上的住房贷款。 对1年以上不能提供当地纳税说明或社会保险缴纳说明的非当地居民，暂停购买住房贷款。

银监会领域监管部主任杨家才在接受记者采访时解读了最新的住房贷款新政。 他强调，新的住房贷款政策按住房数量认定是不是第二套、第三套，认定范围以家庭为单位。 这与以前执行的套件2的认定标准发生了根本的变化。

4月的最后一天，在北京启动地方楼市新政的同一家庭，新买了一套房，暂停了3套以上的房贷，率先提出个人购房计税，限制外国人购房。 同一个购买家庭只能新购买一套商品住宅； 金融机构和税务部门可以根据本市住房所有权交易系统的个人住房记录，实施差别化的信用和税收政策。 暂停购买第三套以上住房，对1年以上不能提供本市纳税说明或社会保险缴纳说明的非本市居民发放贷款。

4月房地产调控政策出台后，取得了一定的效果，但这些效果在9月楼市成交量回暖后显得微不足道，并密集出台了新的房地产调控。 其中最严厉的显然是信用政策，这些直接影响投机者的炒房。

北京周边的房价下跌了

10月8日，国庆节上班后的第一天，新政策的“杀伤力”很突出。 特别是楼市最敏感的燕郊位于北京以东，燕郊与通州一河隔开，离北京以东的中心国贸只有半个小时，但房价比通州低了很多。 在这一背景下，燕郊没有办法选择购买住房，期待投资者们置身其中，牟取暴利。

相关统计数据显示，2009年初燕郊地区上城价格为4100元/m2，但去年3月上升至110000元/m2。 其他楼盘也在2009年初的价格为4100元/m2，但在年3月达到了11333元/m2。

房价暴涨的背后，有众多投资者的青睐，也有众多购房者的叹息，也凸显了该地区的脆弱性。

今年4月出台第一次调控政策后，上涨势头很快得到抑制，近期出台新的调控政策，特别是严厉的信贷政策后，燕郊房价下跌。

从9月29日开始，实行了在燕郊外国人不能提供当地收入，只能全额购买住房的政策，全面限制了贷款。 结果，9月价格明显下降的燕郊商品房市场再次在国庆期间价格下跌，经济衰退的景象远远超过了北京市场的调整幅度。

《中国联合商报》记者访问燕效多家房产中介时发现，目前该地区二手房价格普遍下降2000元左右，6000元/m2的房子同样无人接盘。

中原称，燕郊作为北京楼市辐射较大的地区市场，4月以来的一系列调控中调整现象更为突出的主要原因有几个。 首先，外国买家集中，燕郊很快就上涨了几百万的房价，大部分以北京为主力的外国买家都在上涨。 与当地人的收入相比，燕郊的价格明显虚高，甚至比下调空之间更大。 其次，当地政府的政策执行力度很大，为了缓解睡眠城市的压力，当地交易和金融各部门严格执行了管制政策，几乎灭绝了外国炒客。 第三，新政后，许多购房者买房，重视房地产保值、与社区合作。 另一方面，只能提供一张床的燕郊楼市与完善的北京楼市相比价格颇具特点。 但是，首付上涨后，燕郊购房主力也来不及问津了。

不仅燕的郊外，北京周边的固安等也一样。

退房的房价面临着变局

《中国联合商报》记者总结了近期发布的相关比较房地产第二轮调控政策，发现主要集中在以下几个方面。

一、停止发放第三套住房贷款:各商业银行停止发放居民家庭第三套以上住房贷款，禁止费用性贷款用于购买住房。

二、推进房地产税改革试点:中国将加快推进房地产税改革试点，扩大到全国。

三、部分城市限制住房购买数量。 在房价过高、上涨过快、供给紧张的城市，必须在一定期限内限定居民家庭的购房数量。

四、囤积房屋的企业停止发行股票债券，不发放贷款。 对有违法违规记录的房地产开发公司，暂停发行股票、企业债券、购买新土地，各商业银行停止发放新开发项目贷款和延长贷款期限。

其中关于信用的政策其实今年4月就已经制定了，只是在实际实施过程中不能执行，本轮调控显然要严格得多。

《中国联合商报》记者在中国工商银行、中国农业银行等多家银行咨询工作中发现，信贷政策明显收紧。 我听说有些中介在贷款买房时多次摇头，说现在的政策很严格，难以接受。 特别是在燕郊，如果你不是本地人，不是全额购买的话，中介通常建议过一会儿再说。

这些严厉的政策的出台，也直接导致了退房人数的增加。

拆迁户算账后，100m2的商品房，以前首付只需要2成、20万左右，很多北京小白几乎都可以用自己的存款买到，这也是燕郊爆炸的根本原因，但今后会呼吁全额购买。 这使得年轻人无力支付，投资者也占有大量资金，更重要的是，预计市场对后发市场将明显下跌。

分析师表示，从目前燕郊上层可以看出，如果该政策年内不松动，很可能在近几个月出现，部分新盘价格跳水，将引发地区价格回升至09年初的现象，这也是全国首个小地区市场受调控影响最大的地区。

因此，一位拆迁户认为，在严格的政策背景下，双轮调控的效果明显高于4月份的独轮调控，房价自然会面临变局。