““抢人大战”变相降低限购门槛，这些城市房价怎么走？”

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文|薛宇飞

中国有70多个城市，常住人口超过100万，包括一线和一线三四线城市，这部分城市也是楼市限购的第一区域。 业内人士表示，放宽落户条件可以促进人口自由流动，更好地支持地方经济快速发展，但近两年房地产市场调整成果并不容易。 要观察变态放松管制后，房地产价格再次暴涨。

01大城市的定居更是缓慢而利润丰厚的楼市

根据国家统计局的数据，年末，中国大陆常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%； 全国人口2亿8600万人，其中流动人口2亿4100万人。 常住人口与户籍人口的城市化率差异很大，是我国城市化进程中的明显标志。

由于城镇常住人口100万以下的中小城市和小城市相继解除落户限制，国家发改委4月8日发布的《2019年新型城镇化建设要点任务》(以下简称“任务”)将户籍改革的要点集中在几个大城市。

] [ p ] [/p ] [任务]的要求，城镇常住人口100万-300万的ⅱ型大城市全面取消落户限制 城市常住人口300万-500万的ⅰ型大城市要全面放开落户条件，全面取消要点组落户限制。 特大城市要调整完善的积分式户籍取得制度政策，大幅度增加落户规模，简化积分项目，社会保障缴纳年限和居住年限分数占首要比例。

值得注意的是，“任务”对大城市定居条件的要求标准明显低于年份。 根据国家发改委去年印发的《关于推进实施年新型城镇化建设要点任务的通知》，大城市对参加城市社会保障年限的要求不得超过5年，其中ⅱ型大城市必须实行积分式户籍取得制度，有条件的城市必须进一步降低社会保障年限要求 ⅰ型大城市实行积分式户籍取得制度，将大幅提高社会保障和居住年限的权重，鼓励取消全年落户数的限制。 超大城市和特大城市要区分城区、新区和直辖市县，规定差别化落户条件，探索建立区际积分转换和户籍转换途径。

根据国务院去年公布的城市规模划分标准，城镇常住人口1000万以上、500万以上1000万以下的城市分别为超大型、特大城市。 参照住建部《城乡建设统计年鉴》各城市城市人口(注:非城市常住人口)数据，中国特大城市为上海(楼盘) 2418.33万人)、北京(楼盘)、深圳(楼盘) 1252.83万人)

根据住建部的上述数据，城市人口300万-500万的ⅰ型大城市有10个，分别是西安(楼盘)、哈尔滨)、昆明)、楼盘)、杭州)、济南)、青岛)、大连)

据华创证券统计，我国有75个以上的城市常住人口超过100万，其中超大型城市8个，ⅰ型大城市12个，ⅱ型大城市55个，覆盖主流一二线和强三四线城市。 75个城市的合计城市人口达到2亿2000万人，占全国的55%，住宅销售面积占全国的50%以上。 此次落户制度放宽，在一定程度上缓解了限购限制，提高了一二线城市和强三四线城市的住房诉求。

中原地产首席拆师张大伟认为，放开落户政策，有利于已在城市生活的群体获取城市公共资源，对房地产市场也有稳定的市场诉求。

/ S2/] 02/S2// S2 /购买资格放宽二线城市影响大[/S2// h/]/h// h// h// h///h/

为了抑制房价的高涨，全国许多城市从2009年开始发布了基于户籍的限购政策。 例如，当地户籍家庭限购两套，地方户籍限购一套，达到一定年限的社会保险限购一套等。 回购政策直接打击了房地产商的投资行为，成为了稳定房地产市场的“利器”。 但是户籍政策的放松，大大降低了购房门槛，外国人重新拥有了购房资格。

《任务》对不同类型的城市户籍政策要求不同，对各自城市房地产市场的影响也不同。 《任务》要求超大型特大城市“完善积分式户籍取得制度政策，大幅增加落户规模”。 以北京积分式户籍取得制度政策为例，其首批积分式户籍取得制度者是年出生的，共有6019人拿到了北京户籍。 关于此次“任务”是否会影响其积分式户籍取得制度政策，北京人社局相关负责人近日表示，北京现行积分式户籍取得制度政策试点期至2019年12月31日，今年没有“政策层面”的调整。

该政策研究院解读称，一线城市的落户门槛基本不受此次政策影响。 另外，也有人指出，从长期来看，京沪定居政策有缓和的可能性，但短期或明显难以调整，当地市场不会发生过多干扰。

相比之下，根据“任务”的要求，ⅰ型大城市和ⅱ型大城市落户政策的放松程度更大。 易居研究院智库中心研究负责人严跃进关于中新经过，预计二三线城市落户政策购房诉求明显增加，特别是结合近期“小春”，此后市场情绪不断好转，形成越来越多的购房诉求。 “人才落户标准缓解了对二线城市的影响力，很多人想去二线城市买房。 ”他说。

该政策研究院表示，二线城市落户政策的放松极大地刺激了城市生活人口的流入，特别是年轻人的进入，给二线城市房地产市场带来了更多的利益，这是实现城市可持续快速发展的重要保障。 人口流入效应也切实影响各大住宅企业的下一个市场布局。

在城市常住人口100万-300万的ⅱ型大城市中，包括许多三、四线城市。 上述研究院认为，现阶段放宽落户条件，对大部分三四线城市去库存具有重要意义。

除了户籍，各地开花结果的人才引进政策也让拥有一定学历和职业技能的年轻人比较容易拿到“房券”。 4月3日，杭州市提出，全日制大学专科以上人才在杭工作缴纳社会保险的，可以直接落户。 此前杭州的落户政策要求45岁以下的本科人才和35岁以下的专业人才在杭居住1年以上，连续缴纳1年以上的社会保险。 一位接近政策制定的杭州政府官员在接受中新经纬采访时表示，杭州放宽人才引进政策大势所趋，该政策有望于4月底、5月初正式实施。

中原地产研究中心的统计数据显示，截至今年，出台各类人才引进落户等政策的城市已经超过50个，力量和数量都刷新了历史纪录。 特别是在二三线城市，人才落户、购房补贴等政策可以形容为井喷。

张大伟在谈到中新经纬时表示，人才政策降低了限购门槛，将人才推向了供需结构紧张的房地产市场，带来了上涨的前景。 过去两年，全国许多城市的房价反弹，特别是一些地方城市的房价加速上涨，首要原因是人才新政放宽了限购政策。

华创证券认为，人才新政在推动购房诉求释放中的作用不容忽视。 据该机构介绍，南京、杭州、武汉、西安等城市户籍人口增长率均达到近5年的高峰，新增人才落户率为城市自然人口增长率的4~6倍。 假设，增加户籍人口的商品房诉求在1年、3年、5年内实现，年平均商品房诉求分别影响年商品房成交率的78%、26%、16%。

/ S2// 03/S2// S2 /人口流入地区提供[/S2// h/]/h// h// h// h///h// h///h/////h/////h////。

进入年三季度，房地产调控效果开始全面显现，包括二线城市在内的许多城市出现明显降温，部分地区房价也较以往有所下跌。 但与此同时，放松管制的传言层出不穷，也伴随着放宽定居、引进人才政策的出台。

该政策研究院认为，稳定地价、稳定房价、稳定预测是2019年房地产调控的主要基调。 在楼市下行周期中，为了维持楼市的稳定，各城市将根据调控的诉求进行政策微调，适度放松调控政策，防止楼市快速下行。 但是，整体上保持了政策的连续性，难以发生实质性的放松。 对一些地方城市来说，不仅要防止房价暴涨，还要防止地区房价、地价下跌普通二线城市市场去年变冷，部分城市库存压力再次显现，据此政策有很大的调整动力。

张大伟认为，目前一些城市生活的人才引进门槛太低，很大程度上不是为了吸引人才，而是为了吸引买家，容易引起市场不合理的评价。 地方人才政策不得与房地产限购挂钩，应当为人才直接提供居住房源。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，在政策执行过程中，必须在考虑新定居市民正常居住诉求的同时，平衡人才引进、户籍改革与房地产市场稳定的关系。 对人口和人才流入地区，要增加土地供应，增加保障性住房、共享产权住房、公租房、经济适用住房等政策住房的供应，确保市场稳定。

本公司10日晚发布短评称，近期印发的《2019年新型城镇化建设要点任务》缓解或完善了大城市、超特大城市的落户条件。 放宽定居条件，并不等同于放宽房地产调控。 只有充分完善住房市场体系和住房保障体系，重复“房地产不买”的定位，才能比较有效地降低人口落户城市的住房门槛，努力实现住房，充分接收落户人口，防止房价暴涨。

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