“上交所六问红星美凯龙：涉投资性房地产收益等”

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中新经纬客户端5月23日电23日晚，上海证券交易所向红星美凯龙(以下简称企业)发出年报询证函，从投资性房地产、主要业务经营情况和主要财务新闻等方面提出6个问题，要求红星美凯龙在5月31日前予以答复。

来源:红星美凯龙公告截图

投资性房地产相关问题

根据询问函，报告期内，企业投资性房地产公允价值变动收益18.20亿元，占利润总额的比重为30.24%。 投资性房地产的公允价值变动损益对净利润有很大的影响。 上海证券交易所要求企业进行补充披露:

(1) 分项目列举投资性房地产的所在地、土地性质、购买单价、房地产面积和报告期末的账面价值。

(2) 按项目列出投资性房地产的建设阶段和采用状态、具体用途以及报告期内的租金或转让利润

(3) 按项目列出投资性房地产的抵押状态、抵押借款金额、借款期间和期末结余。

截至年底，投资性房地产账面价值分别为669.48亿元、708.31亿元、785.33亿元，逐年上升迅速； 截至报告期末，投资性房地产占总资产的比例达到70.84%，是最重要的长时间经营资产。 企业对投资性房地产采用公允价值模型进行后续计量，评估方法不是市场法，而是收益法、直接比较法、假设开发法等方法。 上海证券交易所要求企业进行补充披露:

(1) 没有使用市场法进行判断的理由；

(2) 各投资性房地产中使用的评估技术，以及主要前提和参数、判断计算流程和结果

(3) 结合当地平均房地产价格水平，证明投资性房地产估价的合理性

(4) 按价格模型计量投资性房地产，模拟测算企业财务状况、资产负债及其对各重要财务指标的影响。

年报确认，企业持有公允价值15亿5500万元的投资性房地产，是项目合作方享有录用权的土地，是通过融资租赁方法租赁的投资性房地产。 上海证券交易所要求企业补充披露:

(1) 这个房地产的基本消息，主要包括具体位置、土地性质、购买单价、房地产面积、具体用途和采用状态

[](2)/s2/)结合与相关合作方签订的合同主要复印件，确认该房产作为融资租赁法租赁的投资性房地产的依据，证明相关会计的解决是否符合公司会计准则的规定。

迄今为止，中新经纬的客户方观察到，a股上市企业“囤货”的热情越来越高。 wind数据显示，截至2019年一季度，1793家企业共持有1.27万亿元投资性房地产，比年末数据增长3.9%，其中红星美凯龙持有投资性房地产达到798.77亿元，超过万科位居a股首位。

关于主要业务的经营状况和主要财务新闻的问题

年报显示，报告期内企业短期贷款、长期贷款、应付债券等有息债务共计266.11亿元，比去年同期增长60.61%。 利息费用为16.70亿元，比去年同期增长32.46%。 此外，还资本化了2.03亿元的利息费用。 上海证券交易所要求企业补充披露:

(1) 新借入资金的价格和主要用途；

(2) 相关利息费用的资本化依据是否符合公司会计准则的规定； )3)结合企业近期债务规模扩大、财务费用上升的情况，证明有无资金重复风险和偿债风险，证明企业应采取的应对措施。

年报显示，四季度企业营业收入42.48亿元，比去年同期增长31.20%，净利润3.17亿元，比去年同期减少74.38%。 上海证券交易所要求企业补充披露第四季度营业收入增加、净利润大幅减少的原因和合理性。

年报显示，期末背书或折价、资产负债表日期尚未到期的应收票据，期末结汇确认金额为2.21亿元。 对此，上海证券交易所要求企业补充披露报告期内大额应收票据贴现或背书的具体情况，结合应收票据的商业模式和追索权条款，确认上述贴现或背书的应收票据符合终止确认条件，并报关 (中新经纬APP ( ) ) ) ) ) ) ) ) )。