“烟台龙湖置业:在售别墅涉嫌违规 建设用地长时间闲置”

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“秦岭别墅拆除”曾经成为社会热点。 烟台龙湖置业的别墅销售还在继续。 前者占山，后者占海。 8000亩海域辽阔，现在是别墅、洋房和荒芜的杂草。 前者已经被确定为非法建设，破坏生态环境。 公众期待着后者如何定性……

中国联合商报深度报道组烟台报道让地产商不建别墅有多难？ 在诸多禁令严厉的情况下，龙湖置业从何而来，就是建设和销售别墅类低密度住宅项目。

清理房地产库存，稳定房地产价格是各级政府的工作重点之一。 别墅类低密度住宅的稀缺性决定于市场领先。 因此，为了夺取商品房市场的份额，禁止违反别墅类房地产项目的建设、销售。

围海造地8500亩？

龙置业销售中心的相关人士表示:“目前烟台的开发商只有我们能推出别墅和小高层洋房类的产品。 因为我们是十年前拥有的土地，所以不能和现在拥有的土地的地价进行比较。” 一句话打破了天机，这个故事释放了大量的新闻。

龙湖置业的全称是烟台龙湖置业有限企业(以下简称“龙湖置业”)、龙湖集团控股有限企业投资设立的。 据龙置业营销中心工作人员介绍，年企业取得养马岛地块8500亩的国有土地开采权。 一共分为a岛、b岛、c岛三个部分，a岛和b岛各自占地2000亩，c岛占地4500亩。

烟台龙湖置业总经理王勇表示，8000年9月烟台龙湖置业有限企业正式注册，龙湖烟台建设需要占地近8000亩，为克服技术难题委托了专家、现场勘察。

一位相关人士告诉《中国联合商报》深度报道组，该地块确实是环绕大海建成的。 但是，围海造地的行为涉嫌违反《中华人民共和国海域采用管理法》的有关规定。 该法填海50公顷( 750亩)以上，填海100公顷( 1500亩)以上，海域自然属性不变的用海700公顷以上的项目用海审查须经国家海洋局批准，方可获得海域采用权 严格控制填埋活动。 另外，《山东省海域录取管理条例》也规定，同一用海项目采用同一类型海域的，应当按照总体设计整体提出申请，不得零次分散申报。 按照规定，海域开采权人应当在填埋项目竣工3个月内，凭海域开采权证书向县级以上土地主管部门提出土地登记申请，并交换土地开采权证书。

龙置业出让地块远远超过50公顷( 750亩)，是如何得到国务院批准的？ 烟台市海洋渔业局调查员柳卓君对此表示，龙湖项目占用滩涂，滩涂不在海洋局管理之下，海洋局只负责海域管理，2005年烟台市政府已将滩涂转为建设用地，需要办理合法手续。

北京中银律师事务所行政法学博士、律师石彪向《中国联合商报》深度报道组表示，2004年国务院就海涂纳入《土地法》范畴进行调整一事发出了副函( 2004 ) 281号。 当然，土地法关于建设用地转用规划、指标、招投标等的相关规定更加严格。

牟平区自然资源规划局11月22日对本报表示:“本地区原为牟平宁海虾场、莒城盐场等单位采用的存量建设用地、盐田及国有滩涂。 2005年，烟台市人民政府已经批准储蓄，作为城市快速发展用地”“根据城市规划部门颁发的规划用途和条件，国土部门通过招标办法公开转让，竞争者依法取得”。

石彪律师表示，各区县每年的建设用地指标极为有限，将8，000多亩国有土地的开采权出让给一家房地产公司的现象不多见，整个招标过程是否严格执行相关规定，协商、围堵或底价出让等

《中国联合商报》深度报道组查阅烟台市自然资源和规划局官网，仅查看了年一季度建设用地出让结果，龙湖置业在烟台市牟平区共出让9块土地，总面积656851.2平方米，约985.28亩。 对于没有看到其他受让地块出让新闻的质疑，该局赵副局长没有做出回应。

大部分土地被长时间放置

在通往养马岛的跨海大桥东侧，占地2000亩( b岛)的土地至今仍空着。 《中国联合商报》深度报道组在现场发现，一望无际的土地上杂草丛生。 市场推广专家说，这是龙湖置业拥有的土地，这片土地从拥有土地开始就一直空着，到现在还没有开发。

《中华人民共和国土地管理法》第三十七条:禁止任何单位和个人闲置、荒废的耕地，一年以上未着手建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。 连续两年未被录用的，经原审批机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地开采权。

《闲置土地处置办法》第十四条:开工开发未满两年的，市县国土资源主管部门依照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地采用权人颁发《国有建设用地采用权回收决定书》

前言中写道:“由于国家政策调整，剩下的未开发建设区域暂时无法开发利用，是历史遗留的问题。 在国家政策允许的情况下，敦促公司尽快开发利用”。

石彪律师认为，属于国家政策调整和其他历史遗留问题，已经依法转让的建设用地被搁置的，应当以法定的用地停工情况和政府相关文件为依据。 相反，所有的口头借口可能都是逃避监管的借口。

违反国家禁令建造别墅

禁止别墅用地的，不是新政，而是国家曾经发布了多项禁令。 从2003年开始，国家相继出台了一系列停止批准别墅类用地的政策，作为知名房地产公司，龙湖置业投资开发的龙湖溲澶海岸项目明显违反了有关规定。 占地8000多亩，部分用于别墅和小高层洋房类低密度住宅产品的建设，a岛还建设了高尔夫球场和赛马场。

项目位于烟台市牟平区滨海东路，与养马岛隔海相望。 其对外宣传目标是将养马岛地块建成“中国北方国家海岸”。 成人文建设宜居、风情假期、滨海旅游、海上娱乐、总部基地、文化创意培训基地。

《中国联合商报》深度报道组在c岛看到，已建成近200幢别墅，多层洋房正在施工。

销售中心工作人员告诉《中国联合商报》深度报道组，c岛部分地块于年开始建设，前期建成的为独栋别墅共191栋，随后企业进行了战术调整，将精力全部投入到a岛。 a岛目前配套各方面成型，其中别墅(联排、双拼、独栋)占地2000亩以上)，a岛别墅售罄，目前只有高层拥有房源。 至此又开始了c岛的再开发，现在正在建设的都是多层洋房。 据营销人员说，买别墅可以去c岛。 那里有130-300平方米以上的别墅，300平方米以上的别墅将获赠地下室。 地下室面积也在300平方米以上，大户价550万元。 但是，c岛也只剩下6家了。 营销专家再三强调，龙湖置业是中国知名房企，以开发别墅类产品为主，绝对没什么错，可以让记者放心购买。

2003年国土资源部首次发布《关于通过清理各种小区用地加强土地供应管制的紧急通知》，强调“停止供应别墅类用地”。 2006年，国土资源部、国家发改委二部委制定《禁止用地项目目录( 2006本)》，“别墅类房地产开发项目”列入其中，“不得办理任何相关手续”年初，国家采取了“任何形式的别墅类用地、房地产开发项目”。 国务院有关部门多次下达禁令，禁止停止别墅类用地的土地供应，禁止各地规划建设别墅和变相建设。

在采访过程中，《中国联合商报》新闻集团就龙湖置业建设、别墅销售行为的正当性向牟平区自然资源和规划局、住房和城乡建设局提出质疑，并希望查阅相关批准文件。

11月20日，牟平区住房和城乡建设局向本报表示，上述两个项目均提交了《商品房预售许可证》，但未发现违章销售情况。

11月22日，自然资源局赵副局长表示，建设、规划等许可手续不是我们的责任。

值得一提的是，在诸多禁令的高压态势下，这些别墅类低密度住宅怎么能在绿灯的情况下办理政府各职能部门的许可手续？ 对此，本报将继续予以关注。