“银领域缩紧房贷引诱房贷结构调整”

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■cubn记者李坤北京报道

更猛烈的暴风雨再次降临楼市。 但这次楼市已经不那么孤单了。 因为也有银行。

14日召开的国务院常务会议要求，购买首套自建房，套型建筑面积90平方米以上的家庭，贷款首付比例必须在30%以上。 对于通过贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 贷款购买第三套以上住房时，将大幅提高首付比例和利率水平。

此前，市场普遍预期套房首付维持40%，利率回升至基准利率，但此次公布的措施总体上超出市场此前预期，对银行领域有潜在影响。

投资者会受挫吧

目前，上海、北京、重庆、深圳等一线城市的许多银行已经开始实施第二套住房贷款新政策。 记者了解到，从4月19日起，北京地区工商银行、农行、中行宣布实施住房贷款新政策，对贷款购买第二套住房的家庭，支付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 另一家银行表示，等待总行细则出台后，将对两套住房贷款实施新政。 审批过程中的贷款可能会按照新的政策执行，贷款人可能会被要求补充首付。 贷款人是否被严格对待，首要看贷款合同的签订日期。

在第三个住房贷款业务相关细则尚未出台的情况下，上海、重庆多家商业银行已经暂停了第三个住房贷款业务。 其中，上海浦发银行、中国银行、交通银行确定暂停受理3套住房贷款。 但是，关于是否暂停第三套住房贷款，北京地区还没有制定各大银行的相关确定细则。 据某国有银行分行贷款经理介绍，该银行要求从4月16日起严格执行套房新政策，但目前对第三套住房贷款等问题没有进一步要求，北京地区是否会暂停第三套住房贷款还不清楚

国内知名房地产研究专家赵卓文在接受《中国联合商报》采访时表示，此次调控政策出台，其力度超乎想象。 赵卓文表示，中国房价去年和今年涨幅非常大，房价上涨过快，将极大影响经济的快速发展，甚至成为泡沫经济。 因此，在这样“特殊”的时期，政府采取“特殊”的政策来控制房地产市场的过度上涨，我认为是必然的结果。

“但是，此次调控的要点是限制投资购买住房，当然这些政策的执行也会影响房地产市场的整体走势。 但是，我认为只有投资性的诉求被抑制了，才会影响楼价。 ”。 赵卓文说。

银行继续紧缩住房贷款

随着楼市暴跌，银行开始对个人住房贷款收紧。 从今年开始，部分银行逐渐取消个人住房贷款7折利率优惠，根据新政策，收紧了套房贷款。

为了防范可能出现的风险，北京市银监局已经发出通知，要求各银行延缓住房贷款审批流程，要求各银行在住房抵押未完成前不得发放贷款。 这意在延长贷款、放贷手续的周期，减缓房地产交易的速度。

从银行整体信贷规模来看，与2009年宽松的货币政策环境相比，全年货币投入明显紧缩，随之，各大银行的放贷规模也将受到限制。 央行最新公布的数据显示，今年一季度新增人民币贷款共计2.6万亿元，占全年计划新增量7.5万亿元的34.6%，低于2002-2009年一季度信贷投放量年信贷投放量平均值的36.9%

预计在未来一段时间内，在贷款额度紧张、房地产风险积累的双重作用下，银行对房地产领域的贷款将继续收紧。

“新政实施后，个人贷款增加及相关利息收入增长率将下跌。 》海通证券分析师佟铉华氏表示，短期提高首付要求和抑制不合理诉求将降低银行个人住房贷款增速。 由于两套以上的房贷利率水平大幅上升，银行将在一定程度上以价格补足量，但预计新发行的房贷利率上升将难以完全弥补贷款量的下跌，单笔贷款利息收入可能会下降。

佟铉华氏指出:“短期内房地产相关贷款比重较高的银行将会受到一定的压力。”

合理的银行信用配置

据刚刚公布的09年度银行领域年报显示，11家上市银行中，住房贷款规模已经超过5万亿元，占银行贷款总额的24%。 其过高的比重和房地产领域积累了越来越多的泡沫，威胁着银行信用体系的安全。

从银行不良负债率来看，银行在房地产领域的不良负债率依然很高。

研究对象显示，7家有可比数据的银行中，4家银行(建行、深快发展、华夏和招商) )房地产领域的不良负债率高于贷款总额的不良负债率。 其中，建设银行最高达到2.60%，同期贷款总额不良负债率为1.50%。

个人住房贷款不良负债率由4家银行“建行、兴业、深度快速发展a和招商”发布相关数据，除深度快速发展外均有所下降。 这四家银行的个人住房贷款不良负债率水平也很低，都在0.5%以内。

根据国际经验，放贷2-3年后将进入风险暴露期，随着房地产业银行贷款集中度的增加，特别是中小银行的冲动放贷行为，不良负债率同步上升的风险仍不容忽视。

在银行个人住房贷款下降的情况下，如何更合理地引导银行信贷配置成为业内人士思考的问题。

近年来，各银行的零售业务有了相当大的扩展，但最重要的一点大部分是个人住房贷款和信用卡业务。 为了维持零售业务的增长，银行将进一步扩大住房贷款以外的业务渠道，个人经营贷款、微型公司贷款等其他高收益率的零售贷款业务将更加受到银行的重视。

另外，有专家表示，在目前贷款诉求旺盛、信用管理比较严格的环境下，银行个人贷款增长率下降而开设的信用额度很可能用于公共贷款的发放，这将提高银行业务的灵活性，对收益率水平起到正面作用

招商研究员王倩认为，新政实施后，银行存款利率差将提高4~6个基点，网络利率差将提高3~4个基点。 一些银行已经开始将个人新增融资点转为经营性融资，新政策将明显提高贷款平均利率水平，提高贷款对银行的吸引力。