“政治局再提“房住不炒” 房企融资井喷背后的市场博弈”

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本报记者祁三联实习生卜筱溪北京报道

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新债务偿还旧债和规模化推进无疑是房企资金面改善的最重要原因。

中共中央政治局4月19日召开会议，分析研究当前经济形势，开展当前经济工作。 将全文与不动产的复印件进行比较，只有49个字符。 要重复房子是用来住的，不是用来炒的定位，实行一城一策、城市政策、城市政府主体责任的长效调控机制。 值得注意的是，年12月13日召开的中央政治局会议没有提到房地产文案，但这次再次提到“多次租房是为了居住，不是为了炒房子的定位”。 这意味着控制可能会再次收紧。

一季度部分城市的变相放松管制和“小阳春”的出现，再次改变了房地产市场的调控格局。 在住宅企业高负债的背景下，住宅企业的融资环境持续缓和，融资额也持续井喷。 开发者的造血能力进一步提高了。 中原地产研究中心的统计数据显示，4月以来，房企持续密集融资。 从总量来看，4月已经接近2000亿，这几天每天发表融资计划也接近200亿。

一位信赖人士告诉21世纪经济报道记者，住宅企业的融资环境确实有了相当大的缓和，价格也在下降。 但是，融资机构对房企资质要求依然很高，如前50名。 在流动性宽松的大背景下，房企融资再次成为“重力源”。 但是，规模化发展仍然是大势所趋。

融资价格持续下降

4月以来，房企继续密集融资。 从总量来看，4月以来接近2000亿，这几天每天发表融资计划也接近200亿。

中原地产统计数据显示，接近一季度数据，房企整体融资价格持续下跌。 融资价格基本分为两位数(个别公司除外)，主要海外融资价格均为6%-8%，国内融资的企业债务均在5%以内，海外融资价格也有明显下降。 从融资渠道来看，许多房企公布的国内外融资量明显增加。

4月18日，绿地金融在国外发行了2亿美元的公司债务，利率为6.375%； 4月18日，现代运营商发行3亿美元12.85厘优先票据用于现有票据再融资； 4月18日，融信中国发行2亿美元优先票据，利率为8.75%； 4月17日，北辰完成2019年第一期企业债券发行，规模12亿，利率4.8%； 同日，滨江集团( 002244 )计划注册发行12亿元以下的中期票据。 建筑业房地产发行3亿美元，2023年到期，权证利息为7.25%优先票据4月15日中午，中国恒大集团宣布共增发3张10亿美元优先票据，当天招商蛇口计划发行2019年二期超短期融资券，金额35亿元； 建业地产股份有限公司4月15日公告，该企业根据美国证券法s规例向美国境外人士提议国际发售美元计值优先票据4月14日，阳光城( 000671 )完成发行8亿元企业债务，票面利率7.5%； 4月12日晚，泛海控股( 000046 )股份有限公司宣布，将向企业海外子公司泛海控股国际有限公司担保融资7000万美元。

中原地产分解师张大伟认为，自年第四季度以来，房地产公司融资计划逐渐井喷。 与以前相比，住房企业的融资难度有所缓和。 但是，由于房企缺血过多，目前房企融资难度仍然很高。 从房企获得的资金价格来看，与前期相比平稳下调，特别是国内房企融资的公司债务等，与前期相比明显下调，如公司债务利率不足4%的融资再次出现。 另外，包括富力等公司在内完成了高额的公司债务。 从整体来看，房地产公司最近几个月资金状况有所缓和。

值得注意的是，除融资环境外，房企资金面得到全面改善。 根据华泰证券( 601688 )的数据，3月份房企开发资金全面改善，其中国内贷款、个人贷款、定金和定金、自筹资金分别比去年同期增长10.3%、14.3%、18.8%、11.3%

华创证券表示，去年4月期资金紧张时，明显好转，标志着年初以来货币政策宽松的影响持续，同时资金来源的快速回升对投资端数据形成了一定支撑。 从结构看，国内贷款、自筹资金3月从去年同期负增长，明显回升。 前者来源于银行资金继续放松，后者来源于企业债务、中票、非标准等融资渠道有所改善。 定金和住房贷款继续大幅改善，首要原因是3月份全国销售数据好转。 其中，前者起因于越来越多的优惠活动对现金支付给予价格优惠，首付比例较高的二线城市销售持续回暖，后者在越来越多的城市限价放松的情况下，上网本加速，房贷利率下跌已经初见成效，银行的

住宅企业的“吸金能力”不断加强

新债务偿还旧债务和规模化推进无疑是房企资金面改善的最重要原因。

58安居客房地产研究院首席拆房师张波拆房在还新的压力下，房企融资内驱动力较强。 58安居客房地产研究院不完全统计，2019年房企偿债规模超过4000亿元，再融资压力迫使房企不得不继续选择放贷，房企融资严重不足，融资压力也持续到2019年。 此外，由于规模化需求驱动，中型住宅企业规模迅速扩大，超过千亿门槛，头部住宅企业也需要维持目前的规模。 一季度部分地方城市土地溢价率上升，抢夺土地的现象逐渐增加，房企规模化需求的态势也从一个侧面显现出来。

张波认为，从4月份房企融资情况来看，无疑在明显上升，融资额不断创新高，融资价格不断下跌，这对资金压力较大的房企无疑是利好。 这表明，在流动性缓和的大背景下，房企融资再次成为“重力源”。 从全球大环境来看，中美贸易摩擦影响的不确定性增加，国内相继出台了搞活经济的政策。 一季度相对宽松的货币政策环境加大了货币市场利率下跌的牵引力，“小春”行情也重拾了市场对房地产的信心。 在巨大的市场上，相对稳定的投资回报率为房企筹集资金的“引力”不断加强，国内融资难度系数也明显减少。

市场的一部分出现了小阳春，在调控再次波动的情况下，中央再次提到是否租房，房地产的“好时光”可能会暂时消失。

“2019年融资环境有比去年好的趋势，融资难度和融资价格都处于好的局面，但并不意味着要与房地产领域的全面宽松化进行比较。 换言之，房企对资金端的监管依然存在，不排除一旦房地产过热、房价明显波动，将再次收紧。 值得注意的是，目前资金流向也偏向于大企业品牌的房企，这在一定程度上加快了领域集中化的速度。 ”张波说。

关于房企融资的未来走势，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，与目前部分城市已经出现地王频发的现象相比，未来国家相关部门可能会对这些房企融资施加新的约束，监管可能会收紧一些。 从整体上看，未来房企融资将保持目前的状态，不会出现大幅减少和增长。 ()黄胤() () ) () ) () ) () ) () ) ) (而黄胤() ) ) ) ) )。